Недвижимость в Сербии
Недвижимость в Сербии пользуется высоким спросом в силу доступной стоимости и перспективной рентабельности. Сдача объекта в аренду на длительный срок приносит ежемесячный доход на сумму от 300 до 1 500 EUR или более в зависимости от типа постройки, а продажа жилья спустя определенный промежуток времени позволяет получить выгодный финансовый прирост благодаря стабильному повышению цен на недвижимость. Иностранцы часто пользуются возможностью купить дом или квартиру в Сербии, чтобы на данном основании оформить ВНЖ и в будущем претендовать на гражданство.
Зарубежные соискатели проходят процедуру купли-продажи в стандартном режиме ― к ним не выдвигаются дополнительные требования, а процесс ничем не отличается от сделок с местными жителями. После подбора подходящего объекта и согласования условий с владельцем недвижимости соискателю требуется открыть счёт в банке, с помощью нотариуса стороны готовят договор и заключают сделку, а затем оформляется передача прав собственности в кадастровом реестре.
Рынок недвижимости в Сербии
Период 2021‒2022 годов отметился для рынка недвижимости Республики Сербия стремительным ростом ― наблюдался достаточно высокий спрос на недвижимость и стабильное повышение цен. Однако на последнем бизнес-форуме Kopaonik директор Республиканского геодезического института Борко Драшкович заявил, что в 2023 году ниша входит в период затишья. Нельзя говорить о снижении стоимости жилья, но скорее всего на определенный промежуток времени рост цен остановится. Данная тенденция является благоприятной для потенциальных покупателей, чтобы без спешки спланировать инвестиции и подобрать оптимальный объект. Тем не менее в перспективе стоимость сербской жилплощади возобновит свой рост, что может положительно отразиться на доходе от перепродажи имущества.
*В Сербии действует программа получения ВНЖ за 1 месяц ― с условиями можно ознакомиться на бесплатной консультации.*
Рынок традиционно состоит из вторичного жилья и новостроек. Сербские квартиры в домах старого фонда немного доступнее ― на примере столицы можно сделать вывод, что разница в стоимости м² составляет несколько сотен евро. При этом новостройки обладают большей ликвидностью, если есть цель в будущем заработать на перепродаже объекта. Среди преимуществ вторичного жилья ― нахождение в обжитых районах, вблизи развитой инфраструктуры. Многие эксперты и местные жители отмечают, что старые дома отличаются высоким качеством постройки и власти не намерены в ближайшие десятилетия списывать их со счетов рынка недвижимости и выводить из эксплуатации. В то же время в случае с новостройками есть возможность вложить средства на этапе строительства и в результате существенно сэкономить на конечной цене.
Согласно законодательству Сербии, иностранные соискатели имеют право покупать недвижимость (дома, квартиры, складские, коммерческие помещения) с единственным исключением ― земли сельскохозяйственного назначения недоступны мигрантам и могут передаваться в собственность только сербам. Стоит учесть, что право на покупку объектов в пределах республики имеют не все иностранцы, а только граждане тех государств, с которыми у Сербии подписано соглашение о взаимности в приобретении прав на имущество. К таким относятся почти все страны ЕС, Украина, Беларусь, РФ, Армения, Казахстан.
Что даёт покупка недвижимости в Сербии
Приобретение дома или квартиры ― это всегда рациональное и окупаемое со временем вложение финансов. Покупка жилья в Сербии даёт следующие преимущества:
- право оформления ВНЖ на основании владения недвижимым имуществом, а затем ― ПМЖ и гражданства для россиянина или другого иностранца;
- возможность включения супруга/-и и несовершеннолетних детей в заявку на ВНЖ основного соискателя или их переезда позже по программе воссоединения семьи;
- устойчивая экономика страны и отсутствие рисков для финансовых инвестиций;
- получение в собственность высоколиквидного объекта с возможностью заработка на аренде либо повторной продаже после повышения стоимости;
- перспектива вступления Сербии в ЕС до 2025 года, что даст покупателю владение имуществом на территории объединения и легализацию в стране Евросоюза;
- возможность приобрести жильё недорого по среднеевропейским меркам на стабильном рынке.
Стоимость квартиры или дома в регионах Сербии
Цену недвижимого объекта определяют несколько факторов:
- Тип постройки. Жильё в новом фонде стоит дороже, нежели во вторичном, но в каждом секторе влияет на стоимость также материал, из которого построен дом (кирпичные предпочтительнее панельных), планировка, наличие балкона, подвала.
- Район и расположение дома. Уровень развития инфраструктуры, близость остановки общественного транспорта или станции метро, школ, детских садов, развлекательных центров, наличие вблизи промышленных объектов, парков ― характеристики, которые могут существенно повышать или снижать цену жилья. Зависит стоимость и от города ― например, в столице или небольших городках по типу Лозницы, Ниша разница составляет десятки тысяч евро.
- Этаж. Пользуются наибольшим спросом и, соответственно, более дорого оцениваются апартаменты на средних этажах. Сложнее продаются объекты, которые находятся выше 3 уровня в домах без лифтов, также менее привлекательны и дешевле на рынке квартиры на первом / цокольном или последнем этаже в связи с рядом минусов (холод, сырость, риски протекания крыши).
- Состояние ремонта. Во вторичном фонде берется во внимание свежесть и актуальность отделок. Если владельцы оставляют часть мебели в хорошем состоянии, данный фактор также повышает общую стоимость или индивидуально обсуждается с покупателем момент доплаты. Новостройки преимущественно сдаются в состоянии «после строителей», в таком случае цену определяет тип отделки (черновая или чистовая), наличие разводки коммуникаций.
- Состояние подъезда и особенности придомовой территории. Наличие детской площадки и просторной парковки ― факторы, которые напрямую влияют на стоимость, а живописный вид из окна, ухоженность подъезда, озеленение двора создают более престижный образ жилья в целом и дополнительные возможности продавцу для торга.
Сопутствующие расходы
Планируя покупку недвижимости в Сербии, стоит учитывать не только цену самого объекта, но и сопутствующие расходы в процессе сделки:
- налог на переход права собственности ― оплачивается по фиксированной ставке в размере 2,5% от стоимости объекта;
- регистрационный сбор за оформление прав собственности в кадастровом реестре ― 2,8 EUR уплачиваются за подачу заявления, 50 EUR для частного дома или 46 для квартиры за регистрацию;
- юридический сбор ― определяется индивидуально;
- гонорар риелтора ― зависит от ценовой политики компании, в среднем составляет 2‒3% от суммы сделки.
Иностранцу могут потребоваться услуги переводчика для эффективной организации переговоров и самой сделки. В среднем стоит рассчитывать на тариф 60 EUR / час устного перевода, дополнительно оплачивается письменный при необходимости.
Ценовые тенденции
Ценовые тенденции рынка недвижимости Сербии в отношении разных объектов и регионов представлены в таблице:
| Объект | Стоимость, € | ||
|---|---|---|---|
| Белград | Нови Сад | Ниш | |
| 1-комнатная квартира в новостройке | 38 000–265 000 | 72 000–115 000 | 52 000–70 000 |
| 1-комнатная квартира во вторичном фонде | 50 000–161 000 | 89 000–154 000 | 61 000–78 000 |
| Дом площадью 100 м² | 43 000–105 000 | 95 000–470 000 | 25 000–150 000 |
Как купить недвижимость в Сербии иностранцу
Права иностранцев получать в собственность недвижимость регулируются законами «Об основах имущественных отношений» и «О налогах на имущество». Сделка в обязательном порядке проводится в сопровождении нотариуса, в результате которой подписывается договор купли-продажи. Факт передачи прав собственности новому владельцу фиксируется в кадастровом реестре. Основные этапы процесса:
- Поиск недвижимости. Россияне, украинцы и белорусы могут лично приехать в Сербию для поиска дома / квартиры без оформления визы. Оценивать объекты можно через сайты: 4zida.rs, halooglasi.com, nekretnine.rs, или при участии агентств недвижимости.
- Открытие счёта и ИНН. Оплата покупки объекта недвижимости осуществляется банковской транзакцией. Покупателю необходимо открыть счёт и внести средства для перечисления продавцу.
- Подготовка документов. Для сделки требуется паспорт, справка о семейном положении и подтверждение происхождения средств.
- Переход права собственности. После подписания договора и завершения сделки регистрация нового владельца осуществляется в кадастровом реестре.
